โดย จักรพงษ์ เมษพันธุ์

บรรณาธิการบริหาร นิตยสาร Financial Freedom

ทำไม? ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ถึงยังคงเป็นเครื่องมือที่คนส่วนมากนิยมกัน ไม่ว่ายุคใดสมัยใด ธุรกิจนี้ก็ยังไม่ตาย แม้ว่าจะมีช่วงเวลาที่เป็นขาขึ้นและลงบ้างตามสภาพเศรษฐกิจ แต่ธุรกิจนี้ก็ยังอยู่ได้โดยตลอด

ประการหนึ่งอาจเป็นเพราะบ้าน หรือที่อยู่อาศัยนั้นเป็นหนึ่งในปัจจัยสี่ ที่คนเราจำเป็นต้องมีไว้เพื่อการดำรงชีวิต ในความรู้สึกของคนทั่วไปนั้น หากไม่มีบ้านหรือที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง ก็มักจะคิดว่าชีวิตไม่สมบูรณ์ หรือขาดอะไรบางอย่างไป อีกประการหนึ่งน่าจะเป็นเพราะสัดส่วนของอุปสงค์และอุปทานของที่อยู่อาศัยไม่เหมาะสม ซึ่งนั่นก็มีสาเหตุมาจากจำนวนประชากรที่เพิ่มขึ้นเรื่อยๆ แต่ที่ดิน หรือที่อยู่อาศัยยังมีอยู่เท่าเดิมหรือมีการพัฒนาในอัตราที่ไม่ทันกันก็เป็นได้ 

แต่นั่นคงไม่ใช่เหตุผลทั้งหมดที่คนเลือกทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพราะนอกจากปัจจัยที่กล่าวมาแล้ว ธุรกิจนี้ยังมีผลประโยชน์หรือผลตอบแทนอื่นๆ ที่เชื่อว่าผู้ที่อยู่วงนอกหรือยังไม่ได้เข้ามาสัมผัสกับธุรกิจนี้ยังไม่รู้ 

หากผมถามคำถามว่า ถ้าคุณมีเงินเก็บ 200,000 บาท คุณจะเลือกลงทุนในเครื่องมือตัวใด ระหว่างอสังหาริมทรัพย์กับหุ้น?  

แน่นอนว่าคำตอบของคำถามข้อนี้คงไม่มีผิดหรือถูก ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับความชอบและความถนัดของผู้ที่ถูกถาม การลงทุนในหุ้นทำได้ง่ายกว่า เพียงเดินเข้าตลาด คุยกับโบรกเกอร์ เพียงเท่านี้คุณก็สามารถเป็นเจ้าของหุ้นได้ทันที แต่อสังหาริมทรัพย์อาจจะต้องยุ่งยากมากกว่าพอสมควร ทั้งในเรื่องเอกสาร กฎหมาย และการขอกู้เงิน 

นอกจากนี้หากพิจารณาถึงตอนออก หุ้นก็ยังง่ายและมีสภาพคล่องกว่ามาก (แม้ว่าตอนออกมูลค่าอาจหายไปบ้างก็ตาม) ผิดกับอสังหาริมทรัพย์ที่เข้าก็ยาก ออกก็ไม่ใช่ง่ายๆ เพราะถ้าทรัพย์สินไม่ดีจริง (ความผิดตั้งแต่ตอนเลือก) ก็ใช่ว่าจะขายออกกันง่ายๆ ดังที่โรเบิร์ต คิโยซากิ ผู้แต่งหนังสือพ่อรวยสอนลูก เคยกล่าวไว้ว่า “การเล่นหุ้นเหมือนนัดสาวออกเดท แต่การซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนเหมือนการแต่งงาน อยู่ไปไม่ดี ไม่ได้เรื่อง ก็ใช่ว่าจะเลิกกันได้ง่าย ๆ”  

แต่ข้อได้เปรียบประการหนึ่งที่อสังหาริมทรัพย์ดีกว่าการลงทุนในหุ้น ก็คือ โอกาสในการใช้พลังทวี (Leverage) หรือการใช้เงินของคนอื่นมาลงทุน (Other People’s Money – OPM) ยกตัวอย่างง่ายๆ วันนี้หากคุณมีเงินเก็บอยู่ 200,000 บาท นำไปลงทุนในหุ้นทั้งหมดและคาดหวังผลตอบแทน 10% (หุ้นปันผล) ตอนปลายปีมูลค่าของทรัพย์สินของคุณจะเพิ่มขึ้นเป็น 220,000 บาท (แถมภาษีอีกนิดหน่อย) อีกทางเลือกหนึ่ง คุณนำเงิน 150,000 บาท ไปเป็นเงินดาวน์ ซื้อบ้านมือสองราคา 1,500,000 บาท โดยกู้เงินอีก 90% จากธนาคาร จากนั้นลงทุนตกแต่ง ทาสี ปรับการใช้สอยนิดหน่อย ด้วยเงิน 50,000 บาทที่เหลือ ทันทีที่ตกแต่งเสร็จมูลค่าบ้านของคุณสามารถเขยิบขึ้นไปได้ถึง 1,600,000 – 1,650,000 บาท ตรงนี้คือ โอกาสที่มากกว่าของอสังหาริมทรัพย์ในการเพิ่มมูลค่าให้กับทรัพย์สินส่วนตัวของคุณ

พิจารณาง่ายๆ จากทุนตั้งต้น 200,000 บาท ที่ลงทุนในหุ้น คุณก็ยังคงมีทุนอยู่ที่ 200,000 บาทอยู่ดี นั่นหมายความว่า ดอกและผลทั้งหมด (20,000 บาท) ที่ได้รับมานั้น เป็นผลิตผลจากเงินของคุณเองทั้งสิ้น ต่างกับอสังหาริมทรัพย์ที่ดอกผลที่คุณได้รับ (100,000 – 150,000 บาท) มาจากเงินของคุณเองเพียง 25% เท่านั้น แถมทุนของคุณก็เพิ่มเป็น 1,500,000 บาทด้วย

การใช้พลังทวี (Leverage) โดยการใช้เงินของคนอื่นนั้น (OPM) ไม่สามารถทำได้กับหุ้น คำถามมีอยู่ว่าทำไม? ธนาคารถึงยินดีให้คุณกู้เงินซื้ออสังหาริมทรัพย์ (แถมดอกเบี้ยต่ำกว่าเงินกู้ทั่วไปด้วย) แต่กลับไม่ให้คุณกู้เงินไปลงทุนในหุ้น ที่เป็นเช่นนี้ เพราะธนาคารมองว่า การนำเงินไปลงทุนในทรัพย์สิน อย่างเช่น อสังหาริมทรัพย์ เป็นการลงทุนที่ปลอดภัยกว่านั้นเอง (ปลอดภัยสำหรับธนาคาร เพราะเหลืออะไรไว้ให้ยึดได้บ้าง)

กราฟข้างบนนี้เป็นข้อมูลแสดงรูปแบบการเพิ่มมูลค่าของทรัพย์สิน โดยการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เปรียบเทียบกับการลงทุนในหุ้นเมื่อเวลาผ่านไป

นอกจากประโยชน์ในเรื่องของการใช้พลังทวี โดยการใช้เงินคนอื่น (OPM) ช่วยเพิ่มมูลค่าสินทรัพย์แล้ว การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ยังให้สร้างผลตอบแทนในรูปอื่นๆ ได้ดังนี้

1) การเพิ่มขึ้นของมูลค่า (Appreciation)

2) การสร้างกระแสเงินสด (Cash flow)

3) สิทธิประโยชน์ทางภาษี (Tax Benefit)

*******

รายละเอียดทั้ง 3 วิธีนี้ ติดตามอ่านได้ในนิตยสาร Financial Freedom เล่ม 2 และ 3 ค่ะ