โดย อ.อนุชา กุลวิสุทธิ์

ผู้แต่งหนังสือ "การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แบบมืออาชีพ"

วิทยากรคอร์สสัมมนา "การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์" และ "การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ขั้นสูง" จัดโดยบิสคอนส์ เอ็ดดูเคชั่น www.bizkons.com

ที่ดินเป็นทางเลือกในการลงทุนที่น่าสนใจอันหนึ่ง

เนื่องจากกระทำได้ง่าย ไม่ต้องใช้ความรู้ความชำนาญพิเศษมากนัก แต่สามารถสร้างผลตอบแทนได้อย่างน่าพอใจ

นอกจากนี้ยังเป็นทางเลือกในการลงทุนประเภทเดียวที่สามารถให้อรรถประโยชน์แก่ผู้ลงทุนได้พร้อมๆ กันถึงสองอย่าง คือทั้งในด้านความมั่นคงและความปลอดภัยในการลงทุน และด้านความพอใจพิเศษส่วนเพิ่มในการที่สามารถเข้าไปใช้ประโยชน์ได้อย่างหลากหลาย

ตามเกณฑ์แล้ว เมื่อท่านคิดจะเลือกหาที่ดินมาถือครองเพื่อการลงทุนสักแห่ง จำเป็นต้องคำนึงถึงความพึงพอใจที่จะได้รับจากที่ดิน เป็นสำคัญ เนื่องจากความพึงพอใจดังกล่าวจะเป็นตัวบ่งชี้ให้ทราบแต่แรกว่า หากเข้ามาถือครองที่ดินแปลงนั้นแล้ว จะใช้ประโยชน์ทำอะไรได้บ้าง ตรงกับความต้องการของท่านหรือไม่ เช่น อาจใช้เพื่อทำธุรกิจ หรือเพื่อพักผ่อนหย่อนใจ และ เมื่อเวลาผ่านไปความพึงพอใจพิเศษตัวนี้ จะยังคงติดอยู่กับที่ดินตลอดไป จนกระทั่งกลายเป็นจุดขายของที่ดินแปลงนั้นในอนาคตไปโดยปริยาย

อย่างไรก็ดี การตัดสินใจซื้อที่ดินแปลงใดแปลงหนึ่ง ใช่ว่าจะพิจารณาเพียงแค่ประเด็นความพึงพอใจพิเศษส่วนเพิ่มที่พึงได้รับจากที่ดิน อย่างเดียว แล้วตัดสินใจซื้อที่ดินเลย หาทำได้ไม่

ตามหลักการที่ถูกต้องแล้ว ก่อนการตัดสินใจว่าจะซื้อหรือไม่ซื้อที่ดิน ยังมีเรื่องสำคัญอีกเรื่องหนึ่งที่ต้องพิจารณาควบคู่กันไปด้วยเสมอ นั่นก็คือประเด็นจะใช้กลยุทธ์อะไรมาช่วยให้การลงทุนประสบผลสำเร็จได้ หรือพูดง่ายๆ  ก็คือต้องคิดตั้งแต่แรกก่อนซื้อเลยว่า มีความเป็นไปได้มากน้อยเพียงใดที่จะนำกลยุทธ์การลงทุนแบบไหน มาใช้อย่างไร ในการหาผลตอบแทนจากการลงทุนในที่ดินแปลงนั้น ซึ่งหากพิจารณาแล้ว พบว่าเป็นไปไม่ได้ ก็ไม่ควรซื้อที่ดินแปลงนั้นเป็นอันขาด

ปกติแล้ว การเล่นที่ดิน มีกลยุทธ์การลงทุนหลักๆ อยู่ 2 กลยุทธ์ด้วยกันคือ กลยุทธ์ซื้อและถือเก็บไว้(Buy and Hold)  และ กลยุทธ์แบ่งเพื่อทำกำไร(Divide and Profit) ซึ่งกลยุทธ์ทั้งสองต่างมีความเหมาะสมในสถานการณ์ไม่เหมือนกัน ในทางปฏิบัติอาจต้องใช้กลยุทธ์ทั้งสองประกอบกัน หรือในบางสถานการณ์อาจต้องเลือกใช้กลยุทธ์ใดกลยุทธ์หนึ่ง

กลยุทธ์ซื้อและถือเก็บไว้ เป็นกลยุทธ์พื้นฐานที่นิยมใช้กันโดยทั่วไป เนื่องจากทำได้ง่าย และให้ผลค่อนข้างดี หลักการของกลยุทธ์นี้ก็คือการซื้อที่ดินเก็บไว้และถือรอไปเรื่อยๆ จนกว่าจะมีคนมาซื้อในราคาสูงขึ้นนั่นเอง

ทั้งนี้ในระหว่างช่วงเวลาของการรอคอย ท่านอาจมีโอกาสเก็บเกี่ยวผลประโยชน์ได้ เช่น จากการนำไปใช้ประโยชน์  ใช้เป็นที่พักผ่อน บางกรณีอาจหารายได้จากการขายต้นไม้ หรือให้เช่าที่ดิน ซึ่งรายได้เล็กๆ น้อยๆ เหล่านี้ แม้ไม่มากมายอะไรนัก แต่ก็สามารถนำมาใช้จ่ายเป็นค่าภาษีที่ดิน หรือภาษีทรัพย์สินอื่นๆ ที่จะถูกจัดเก็บในช่วงการถือครองที่ดินได้เป็นอย่างดี

ในทางปฏิบัติแล้ว กลยุทธ์นี้จะเหมาะสำหรับผู้ลงทุนประเภทที่มีเงินลงทุนเป็นเงินเย็น มีความพร้อมที่จะลงทุนระยะยาวได้ แต่ไม่มีเวลามากพอในการที่จะต้องไปดำเนินการอะไรมากมายในที่ดินที่ตัวเองถือครองอยู่ ทั้งนี้ปัจจัยที่จะทำให้การใช้กลยุทธ์ซื้อและถือเก็บไว้ประสบความสำเร็จขึ้นอยู่กับเงื่อนไขการใช้ประโยชน์ในที่ดินในอนาคตว่าจะต้องมีมากขึ้น(Higher and Better Use) ที่เป็นเช่นนี้ ก็เพราะราคาที่ดินในแต่ละขณะ ขึ้นอยู่กับศักยภาพในการใช้ประโยชน์ของที่ดินสูงสุดในขณะนั้นเป็นสำคัญ  เมื่อใดก็ตามที่ที่ดินสามารถใช้ประโยชน์ได้ดีขึ้น หรือพูดง่ายๆ ว่าที่ดินมีคุณค่ามากขึ้น ราคาที่ดินก็จะขยับตัวสูงขึ้นตามคุณค่าส่วนที่มากขึ้นนั่นเอง

โดยปกติแล้ว ที่ดินส่วนใหญ่ เมื่อเวลาผ่านไป ความสามารถในการใช้ประโยชน์ในที่ดินจะดีขึ้นหรือเพิ่มขึ้น โดยอัตโนมัติ อันเป็นผลมาจากการขยายตัวของเขตเมือง และการเคลื่อนย้ายการอยู่อาศัยของประชากรจากบริเวณใจกลางเมืองมาสู่นอกเมือง

สิ่งเหล่านี้จะเป็นตัวผลักดันให้ที่ดินเกิดการพัฒนาเปลี่ยนสภาพการใช้ประโยชน์ อย่างค่อยเป็นค่อยไป จากที่ดินที่เคยทำการเกษตรเปลี่ยนมาเป็นที่ดินเพื่อการอยู่อาศัย และกลายมาเป็นที่ดินเพื่อการพาณิชย์ในที่สุด ซึ่งพัฒนาการเหล่านี้มีความสัมพันธ์โดยตรงกับการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินอย่างแยกกันไม่ออก

เป็นที่น่าสังเกตว่า แม้ที่ดินส่วนใหญ่จะพัฒนาการใช้ประโยชน์ได้โดยอัตโนมัติ แต่การพัฒนาการใช้ประโยชน์ในแต่ละท้องที่จะไม่เหมือนกัน และระดับการพัฒนาก็จะแตกต่างกันด้วย ทั้งนี้ไม่ว่าที่ดินนั้นจะถูกใช้หรือไม่ถูกใช้ประโยชน์เพิ่มขึ้นก็ตาม แต่ราคาที่ดินจะอิงหรือขึ้นอยู่กับคุณค่าทางเศรษฐกิจของการใช้ประโยชน์ใหม่เสมอ

ดังนั้นการนำกลยุทธ์ซื้อและถือเก็บไว้ไปใช้ให้ประสบผลสำเร็จจึงควรมีแนวทางปฏิบัติดังนี้

1.ซื้อที่ดินให้ได้ในราคาประเมิน หรือต่ำกว่า ทั้งนี้ยิ่งซื้อได้ในราคาต่ำกว่าเท่าไรยิ่งดีเท่านั้น เพราะนั่นจะหมายถึงโอกาสในการขายทำกำไรในอนาคตที่จะมีมากขึ้นตามไปด้วย ปกติแล้วราคาที่ดินจะขึ้นอยู่กับศักยภาพการใช้ประโยชน์ที่สูงสุดของที่ดินเป็นสำคัญ  ซึ่งราคาดังกล่าวก็คือราคาประเมินที่ดินที่เรารู้จักกันดีนั่นเอง

2.ถือที่ดินอย่างน้อย 5 ปี เพื่อให้ยาวนานเพียงพอที่จะทำให้ที่ดินพัฒนาหรือเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์เพิ่มขึ้นอย่างเด่นชัด อันจะเป็นผลให้ราคาที่ดินขยับตัวสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ นอกจากนั้นการถือที่ดินลงทุนเกินกว่า 5 ปี ยังมีข้อดีอีกประการหนึ่ง ก็คือช่วยประหยัดภาษีธุรกิจเฉพาะ ในช่วงตอนขายที่ดินได้ด้วย

3.เลือกซื้อที่ดินเฉพาะที่สามารถคาดหวังได้ว่าในอนาคตข้างหน้าจะมีการพัฒนา ทำให้สามารถใช้ประโยชน์ในที่ดินได้เพิ่มขึ้น ขอให้ระลึกไว้เสมอว่า ไม่ใช่ที่ดินทุกแปลง ที่ลงทุนไปแล้วจะความประสบผลสำเร็จได้เสมอไป

ยกตัวอย่างเช่น ถ้าท่านไปลงทุนในที่ดินที่อยู่ห่างไกลผู้คน หรือที่ดินในบริเวณที่ไม่มีประชากรอยู่อาศัยเลย แม้ท่านถือครองที่ดินแปลงนั้นนานเท่าไรก็ตาม ราคาที่ดิน ก็อาจเท่าเดิมหรือไม่เปลี่ยนแปลง ที่เป็นเช่นนี้ เนื่องจากไม่มีการพัฒนาการใช้ประโยชน์ในที่ดินแปลงนั้นแต่อย่างใด

ทั้งนี้ที่ดินที่ได้รับการยอมรับกันว่ามีโอกาสหรือมีแนวโน้มว่าจะมีการพัฒนาการใช้ประโยชน์ให้เพิ่มมากขึ้นได้ ปกติจะได้แก่ ที่ดินที่อยู่ใกล้แหล่งที่อยู่อาศัยของประชากร และเป็นทำเลที่อยู่ในทิศทางการขยายตัวของตัวเมือง

กลยุทธ์แบ่งเพื่อทำกำไร หลักการของกลยุทธ์นี้คือซื้อที่ดินเปล่าแปลงใหญ่มา แล้วแบ่งออกเป็นแปลงย่อยๆ ขายให้กับลูกค้าเพื่อทำกำไร ภายใต้แนวคิดทางการตลาดง่ายๆ คือ ซื้อของทีละมากๆ จากพ่อค้าขายส่ง แล้วนำมาขายปลีกให้กับลูกค้ารายย่อยทั่วไป

ซึ่งแนวคิดดังกล่าว นอกจากจะสามารถสร้างผลกำไรให้เพิ่มขึ้นได้แล้ว ยังช่วยขยายฐานลูกค้าได้เป็นอย่างดี เพราะฐานลูกค้ารายย่อยที่มีกำลังทุนในการซื้อที่ดินแปลงเล็กๆ มีกว้างขวางมากกว่าฐานลูกค้าที่มีกำลังซื้อที่ดินแปลงใหญ่ๆ

ปกติแล้ว กลยุทธ์นี้จะเหมาะสำหรับ นักลงทุนประเภทที่มีเงินทุนจำกัดไม่สามารถที่จะซื้อและถือที่ดินในลักษณะการลงทุนระยะยาวได้ ตัวอย่างผู้ใช้กลยุทธ์ในลักษณะนี้ ที่คุ้นหน้าคุ้นตากัน ก็คือเจ้าของโครงการบ้านจัดสรร หรือโครงการที่ดินจัดสรรต่างๆ  อย่างไรก็ดีเนื่องจากเป็นการดำเนินการในลักษณะนักพัฒนาแบบมืออาชีพ ซึ่งต้องอาศัยเงินทุน เวลา และความรู้ความสามารถเฉพาะตัวค่อนข้างมาก จึงเป็นเรื่องยุ่งยากเกินกว่าคนทั่วไป จะทำได้

แต่แม้กระนั้นก็ตาม สำหรับนักลงทุนรายย่อย แบบเราเราท่านท่าน ก็ยังสามารถใช้กลยุทธ์แบ่งเพื่อทำกำไรนี้ ในการลงทุนส่วนบุคคลได้เช่นเดียวกัน เพียงทว่าต้องมีการปรับแต่งกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับเงื่อนไขข้อจำกัดบ้าง ทั้งนี้กลยุทธ์รูปแบบหนึ่ง ที่ใช้ได้ผลดี และนิยมกระทำกันทั้งในบ้านเราและในต่างประเทศ  ก็คือ

1.ซื้อที่ดินเปล่าแปลงใหญ่มาแปลงหนึ่ง

2.แบ่งที่ดินแปลงใหญ่ออกเป็นแปลงย่อยๆ

3.ขายที่ดินแปลงย่อยๆ ออกไปครึ่งหนึ่ง เพื่อจะได้นำเงินค่าขายมาจ่ายค่าที่ดินที่ลงทุนทั้งหมด

4.ถือที่ดินส่วนที่เหลือ ซึ่งมาถึงขั้นตอนนี้แล้ว ท่านอาจไม่ต้องลงทุนเองเลย หรือลงทุนแต่เพียงน้อย ซึ่งถือเป็นรางวัลความสำเร็จในความพยายามของท่าน

ทั้งนี้ขอให้ระลึกไว้เสมอว่าท่านไม่ใช่นักพัฒนาที่ดินมืออาชีพ ดังนั้นการดำเนินการพัฒนาที่ดิน ที่พึงทำ จึงควรทำให้น้อยที่สุด เน้นเพียงแค่ส่วนที่จำเป็นเพื่อให้ที่ดินขายได้เท่านั้น ปกติมักได้แก่การแบ่งแยกที่ดิน ทำผังที่ดิน และการทำถนนให้รถเข้าไปถึงที่ได้แค่นั้น

สรุปก็คือเมื่อมีคนเสนอขายที่ดินให้ท่าน นอกจากท่านต้องถามตัวเองก่อนว่าที่ดินแปลงนั้นให้ความพึงพอใจพิเศษอะไร สอดคล้องกับความพอใจของท่านหรือเปล่า และยังต้องถามตัวเองต่อว่ากลยุทธ์ซื้อและถือเก็บไว้ และกลยุทธ์แบ่งเพื่อทำกำไร สามารถช่วยให้การลงทุนของท่านประสบความสำเร็จได้หรือเปล่า ถ้าเป็นไปไม่ได้ขอย้ำว่า จงอย่าซื้อที่ดินแปลงนั้นเด็ดขาด  

*****

บทความนี้เป็นลิขสิทธิ์ของบริษัทบิสคอนส์ พับลิชชิ่ง จำกัด หากผู้ใดต้องการจะนำไปเผยแพร่ โปรดแสดงบทความทั้งหมด โดยที่ไม่มีการแก้ไขส่วนใดส่วนหนึ่งของบทความ และโปรดทำลิ้งค์เชื่อมโยงแสดงที่มาของบทความนี้ด้วย ขอบคุณค่ะ

*****